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[Newsletter RB nº 95] - Vai comprar ou vender imóvel alugado? Atenção ao direito de preferência
25/04/2022Ao adquirir ou vender imóvel alugado, é importante estar atento aos direitos e obrigações relativos ao direito de preferência estabelecidos na Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/1991), que, se não observados, podem colocar o negócio em risco.
O artigo 27 da Lei do Inquilinato assegura ao locatário a preferência na aquisição do imóvel que estiver sendo alienado pelo locador. Assim, antes de alienar o imóvel, o proprietário locador deve comunicar ao locatário, por notificação pessoal, as condições da proposta de compra ou de venda, tais como, preço, forma de pagamento e eventuais garantias. Por sua vez, o locatário, no prazo de 30 dias contados do recebimento da notificação, deve manifestar seu interesse na aquisição do imóvel. No silêncio, o locatário perde o direito de preferência.
Caso o locador deixe de notificar o locatário para ele exercer o direito de preferência, o locatário terá o direito de buscar do alienante a reparação dos prejuízos que sofra por conta de tal omissão, o que costuma ser mais evidente nos casos em que o adquirente opta por denunciar a locação, o que pode ocorrer se o contrato de locação não estiver averbado na matrícula do imóvel, com cláusula de vigência em caso de alienação.
Na hipótese de o contrato de locação estar averbado na matrícula do imóvel para fins de direito de preferência, com pelo menos 30 dias de antecedência da alienação, o locatário poderá requerer a transferência do imóvel para si através de ação judicial, depositando o valor do preço e despesas de transferência, no prazo de 6 meses contados do registro da alienação.
Importante destacar, ainda, que há julgados que reconhecem o direito de o locatário depositar o valor do preço e despesas de transferência e adquirir o imóvel locado ainda que o contrato não esteja averbado na matrícula, desde que comprovada a ciência prévia do adquirente da existência do contrato de locação.
Assim, reforça-se a necessidade de, nos negócios imobiliários, fazer a análise minuciosa da documentação do bem e das partes envolvidas, assim como conhecer a situação fática do imóvel, que, em conjunto, possibilitam uma melhor avaliação dos eventuais riscos do negócio, que pode evitar surpresas desagradáveis no futuro.
A equipe do Rocha e Barcellos está à disposição para solucionar quaisquer dúvidas sobre o assunto, bem como para auxiliar em outras questões imobiliárias.
Thainá Sousa é advogada no Rocha e Barcellos Advogados.
Thainá Sousa
25/04/2022Notícias e Publicações
[Newsletter RB nº 57] - Trabalho aos Domingos e Feriados - MP 905/2019.
