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Digitalização do Real Estate: entenda o que é a tokenização imobiliária
19/09/2022Dia após dia nos deparamos com avanços tecnológicos em diversos segmentos do nosso cotidiano.
Em poucos anos, temas que eram desconhecidos e talvez inimagináveis passaram a estar em portais de notícias, trazendo matérias que tratam sobre as propriedades digitalizadas, selo de autenticidade digital, NFT - non fungible token, criptomoedas e blockchain.
Fato é que estamos vivenciando transformações contínuas e que tendem a modificar a forma como lidamos com questões milenares, como o dinheiro e a compra e venda de bens.
Apesar de os investimentos em real estate ainda serem majoritariamente conduzidos sem grandes revoluções tecnológicas, seguindo a mencionada velocidade em inovação e em tecnologia, vimos os criptoativos invadirem o campo de interesse do mercado imobiliário. Têm atraindo, em consequência, os desafios da regulação e a atenção da mídia.
A chamada tokenização imobiliária, que é um tipo de criptoativo, é um fenômeno que já impacta o mercado de imóveis, gerando novas perspectivas. Já o blockchain se apresenta como uma alternativa para tornar esse setor mais eficiente e gerar maior liquidez deste mercado, o que tende a fomentar a indústria imobiliária de maneira revolucionária, promovendo desenvolvimento econômico.
Antes, contudo, de avançar no fenômeno da tokenização de imóveis, é preciso nivelar alguns conceitos, visando o bom entendimento dos termos técnicos que circundam o assunto.
Entendendo os criptoativos
Todo bem tangível ou intangível, que possui valor e integra determinado patrimônio, é considerado um ativo, desde que possa ser valorado, precificado e negociado. Como exemplos mais comuns, podemos citar um veículo, uma marca ou um imóvel.
Um criptoativo é, portanto, um ativo que existe unicamente em meio digital. Podemos citar as criptomoedas, sendo as mais conhecidas o Bitcoin e o Ethereum, como exemplos mais populares de criptoativos.
Os criptoativos são operados nas plataformas mantidas pelas entidades que os emitem, se valendo do método Peer to Peer ou P2P1, permitindo que um criptoativo passe de um ponto a outro de uma cadeia sem um intermediário.
Importante salientar que a circulação de criptoativos (P2P) ocorre de forma diferente, por exemplo, ao mercado de ações, em que a compra e venda de um título mobiliário necessitam da intermediação de corretoras e distribuidoras, que são reguladas e fiscalizadas pelo Banco Central e pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Embora possa parecer difícil de entender essas operações à primeira vista, especialmente em relação a desconfiança nessas transações sem intermediários ou agências reguladoras, não se enganem: o blockchain, que é a tecnologia que assegura a confiabilidade e rastreabilidade das operações feitas com criptoativos é considerada segura!
O blockchain armazena dados abstratamente inseridos em sequência por meio de blocos interligados e descentralizados, formando uma corrente de transmissão em que todas as transações são registradas de modo permanente. É uma rede virtual e pública, na qual são armazenados registros eletrônicos invioláveis de todas as operações em uma determinada cadeia.
Por meio dessa tecnologia, qualquer transferência de dados que ocorra nesse ambiente virtual é validada por meio de inúmeros outros computadores ligados à rede, garantindo a confiabilidade do sistema e, consequentemente, a veracidade e a segurança da transação.
E onde a tokenização se enquadra neste sistema?
Para responder a essa questão é relevante esclarecer que um token é a representação de um ativo físico no campo digital. Por sua vez, a expressão tokenização é, simplesmente, o ato de vinculação de bens, créditos e direitos a um ambiente virtual.
Neste contexto, a tokenização pode ter por objeto qualquer bem com valor determinado ou determinável, como as commodities, os recebíveis, os artigos de coleção, as obras de arte e, por que não, os imóveis.
Percebam que um bem tokenizado não deixa de existir no mundo real. O que ocorre é que, a partir desse processo, o token passa a ser um desdobramento virtual do bem, que passa a existir também no mundo digital.
O proprietário de um ativo que existe no mundo real pode, portanto, emitir tokens correspondentes a uma fração do bem e colocá-los no mercado para negociação em um ambiente virtual, o blockchain.
Qualquer pessoa física ou jurídica pode operar nesse mercado e adquirir ou emitir um token, que pode conceder diversos direitos (de uso, crédito, preferência, propriedade...) ao seu titular.
Logo, uma das principais vantagens da tokenização é a alta liquidez, já que os tokens podem ser transacionados e vendidos livremente desde que ocorra em uma plataforma confiável, como o já mencionado blockchain.
Além de garantir a originalidade de um ativo digital e a digitalização de ativos físicos, a tokenização permite uma série de outras vantagens que são apontadas pelos especialistas, entre elas podemos destacar a
- desburocratização
- eficiência;
- segurança nas transações;
- confiabilidade;
- proteção a hackers;
- fungibilidade;
- transação instantânea;
- estrutura financeira descentralizada; e
- desnecessidade de se recorrer a empréstimos burocráticos e juros altos.
Outra questão importante: como os tokens estão lastreados em imóveis reais, tais ativos não são tão suscetíveis à extrema volatilidade de outros criptoativos, como ocorre com as criptomoedas.
Com efeito, a tokenização de ativos propicia a redução de riscos e o aumento da eficiência, da segurança e da confiabilidade em todo o processo.
Vamos à tokenização imobiliária
A partir do entendimento do fenômeno da tokenização, fica mais fácil compreender a sua aplicação no mercado imobiliário. Em linhas gerais, a tokenização imobiliária permite que um ativo seja fracionado em várias partes digitais. Mas, para que isso aconteça, são necessárias algumas etapas.
Em um primeiro momento, o ativo passará por uma avaliação que atestará se possui todas as qualidades necessárias para que a tokenização seja realizada.
Superada essa primeira validação, serão criados os Smart Contracts dentro da blockchain, os quais garantem que todas as condições contratuais e técnicas sejam cumpridas. Em seguida, vincular-se-á o ativo ao Smart Contract, que poderá ser disponibilizado para negociações no blockchain.
As transações, por sua vez, podem ocorrer basicamente de três formas:
- A primeira delas se caracteriza pela alienação de fração de determinado bem imóvel, seja ele já edificado ou de construção futura, popularmente conhecido como “na planta”. Assim, o proprietário poderá emitir?tokens?que corresponderão às frações daquele bem. A partir da aquisição do token, o titular passará a ter direitos sobre o imóvel na proporção de sua fração, podendo, como no exemplo acima, alugar uma fração do imóvel e receber o aluguel correspondente.
- A segunda hipótese ocorre quando o proprietário de um imóvel deseja emitir tokens?de forma periódica, negociando-os. Neste caso, a tokenização permitirá que os adquirentes possam comprar o bem conforme a sua possibilidade e disponibilidade, podendo essa aquisição ser parcial ou integral. Assim, para se tornar o proprietário exclusivo do bem, poderá fazê-lo em determinado prazo, mediante a aquisição das participações tokenizadas paulatinamente, até que correspondam à totalidade do bem.
Nota-se que nas duas hipóteses mencionadas o processo de transação acaba se aproximando muito ao que já acontece atualmente com os negócios imobiliários: o comprador se torna proprietário de apenas uma parte do imóvel ou dele por completo, podendo comprar novas frações. Porém, por meio da tokenização, todo o processo acontece com valores mais acessíveis e sem a necessidade de endividamento.
- A terceira ocorrência de tokenização imobiliária pode ocorrer sem haver necessariamente a vinculação direta entre o imóvel físico e o?token?emitido. Aliás, operação dessa natureza acabou dando origem ao?Provimento nº 38/20212, da Corregedoria-Geral do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, para regulamentar a lavratura de escrituras públicas de permuta de bens imóveis com contrapartida de tokens/criptoativos e o respectivo registro imobiliário pelos Serviços Notariais e de Registro do Rio Grande do Sul.
Conforme o documento, a Corregedoria permitirá o registro dos tokens mediante as seguintes condições:
- declaração das partes de que reconhecem o conteúdo econômico dos tokens/criptoativos objeto de permuta, especificando no título o seu valor;
- declaração das partes de que o conteúdo dos tokens/criptoativos envolvidos na permuta não representa direitos sobre o próprio imóvel permutado, seja no momento da permuta ou logo após, como conclusão do negócio jurídico representado no ato;
- que o valor declarado para os tokens/criptoativos guarde razoável equivalência econômica em relação à avaliação do imóvel permutado;
- que os tokens/criptoativos envolvidos na permuta não tenham denominação ou endereço (link) de registro em blockchain que deem a entender que seu conteúdo se refira aos direitos de propriedade sobre o imóvel permutado.
O provimento reforça que, apesar de um proprietário não possuir o ativo digitalmente, ele ainda detém o ativo imobiliário real registrado em cartório. E que a transação digital não exclui as obrigações legais e tributárias referentes a uma propriedade formal. Reforça, igualmente, a importância dos Cartórios de Registro de Imóveis no Brasil, como responsáveis pela segurança jurídica das transações imobiliárias no mercado.
A despeito da existência do provimento acima citado, há carência de regulamentação da tokenização imobiliária e a sua necessidade não é uníssona. Aliás, há posicionamentos contrários e a favor da regulamentação estatal, no Brasil e no mundo.
Conclusão
Sendo uma inovação ainda recente, diversos questionamentos sobre o tema são feitos, como por exemplo:
- Há diferença jurídica entre a titularidade do ativo digital e do bem ao qual ele corresponde no mundo real?
- Qual é a extensão dos direitos do titular de um ativo digital?
- Como ficaria a execução do direito sobre um imóvel tokenizado?
- Como se operacionalizaria a penhora sobre tais ativos?
- O nosso sistema cartorário comportará escrituras e registros inteligentes como os?smart contracts?
- Como será a tributação nesse tipo de operação?
- A transmissão da propriedade se realizará obrigatoriamente mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis?
- Haverá submissão à CVM quando a emissão do tokens contiver características típicas de contrato de investimento coletivo, como no caso de fundos imobiliários?
Não há respostas definitivas para a maioria destes questionamentos!
A regulação da matéria ainda é esparsa e tampouco existem decisões judiciais capazes de formar um entendimento majoritário, inviabilizando a percepção clara acerca dos riscos jurídicos atrelados a este modelo de negócio.
Como visto, por um lado há segurança financeira nas operações garantida pelo blockchain. Por outro lado, entretanto, há ainda a fragilidade da segurança jurídica e dos instrumentos coercitivos eficientes para permitir que essa nova modalidade de atuação no mercado imobiliário continue avançando.
Mesmo assim, o dinamismo do mercado e a segurança do blockchain têm impulsionado a realização de negócios por meio da tokenização imobiliária, que já é uma realidade e tem representado ótimas oportunidades de ganhos, investimentos e visibilidade para os que estão na vanguarda deste movimento.
Henrique Ribotta
19/09/2022Notícias e Publicações
[Newsletter RB nº 57] - Trabalho aos Domingos e Feriados - MP 905/2019.
