Nos contratos Built to Suit, o futuro locatário do bem encomenda do proprietário uma construção ou reforma substancial de um determinado imóvel, para alugá-lo por longo prazo.  

O crescimento econômico vivenciado nas últimas décadas, especialmente no ramo imobiliário, atrelado às constantes mudanças, à necessidade de modernização e à complexidade das relações empresariais e das transações econômicas, demandaram a criação e a adaptação de modelos de contratos capazes de atender os interesses comerciais das partes e dos seus negócios.  

Nesse ambiente complexo de mudanças e de adaptabilidade que se abriu espaço para o surgimento, no Brasil, dos contratos?Built to Suit (BTS).  

Built to Suit significa construir para servir ou construir sob encomenda. Retrata o modelo de negócio jurídico onde o empreendedor imobiliário, dono do terreno, edifica ou reforma substancialmente o seu imóvel sob medida para atender as necessidades do locatário. Em contrapartida, o locatário passa a ocupar o imóvel por um longo prazo.  

Em outras palavras, o futuro locatário do bem encomenda do proprietário uma construção ou reforma substancial de um determinado imóvel, para alugá-lo por longo prazo.   

Essa modalidade de contratação pode ser útil a diversos ramos de negócios. Mas é muito utilizada por comércios ou indústrias que necessitam de instalações específicas e que utilizarão o espaço por longo período, normalmente entre 10 e 20 anos.  

A relação contratual do?Built to Suit?é complexa, uma vez que envolve diversas etapas e especificidades:  

1. A busca de um imóvel com qualidades específicas;  

1. Elaboração de projeto específico a ser desenvolvido em prazo determinado;  

1. Contratação de construtora;  

1. Mobilização de capital; 

1. Gerando assim, obrigações e deveres nos quais se diferenciam da simples relação locatícia.  

Embora essa modalidade e contrato tenha sido positivada no ordenamento jurídico brasileiro apenas em 2012, por meio da?Lei 12.744/12, que alterou o art. 4º da Lei do Inquilinato e criou o art. 54-A, essa modalidade de contrato já vinha sendo utilizada no Brasil no início dos anos 90.   

Principais características e aplicações  

Uma forte característica desse modelo de contratação é a possibilidade de se pactuar, em um mesmo contrato, direitos e obrigações próprias de diversas outras modalidades contratuais, tais como: de empreitada, de locação, de compra e venda e de incorporação imobiliária.   

Essa junção de características é que torna o contrato de Built to Suit um contrato atípico, cuja utilização encontra amparo no artigo 425 do Código Civil.  

Característica específicas dos contratos Built to Suit 

Muito além dos requisitos de validade, o contrato?Built to Suit?possui características próprias importantes e traços peculiares, como:   

1. a) a existência de locatário pré-determinado; 
2. b) imóvel exclusivo, construído ou reformado, a pedido e conforme a necessidade do locatário; 
3. c) contrato firmado por prazo determinado, qualquer que seja ele; 
4. d) impossibilidade de denúncia pelo locador; 
5. e) possibilidade de renúncia ao direito de pedir revisão do aluguel por ambas às partes; 
6. f) possibilidade de denúncia antecipada pelo locatário, mediante o pagamento da multa convencionada, não excedendo a soma dos valores referente a aluguéis vincendos até o término da locação. 

Ademais, se extraem algumas outras características interessantes e próprias dessa modalidade de contratação, das quais podemos destacar:?  

1. Início do contrato: o contrato se inicia antes do empreendedor mobiliário começar as obras de construção ou de reforma do bem e antes de o locatário tomar a posse. Pela própria essência do Built to Suit, a construção ou reforma decorre da contratação, sendo ela uma condição do contrato. Isso ocorre porque já há um locador pré-determinado para quem a reforma será realizada sob medida.  

1. Prazo do contrato: esses contratos contemplam prazo determinado e, por norma, longos. Essa questão difere o BTS dos contratos de locação ordinários, aos quais a lei permite a contratação com prazos determinados ou indeterminados.  

1. Denúncia do contrato: o locador fica impossibilitado de denunciar o contrato, só podendo reaver o seu imóvel ao fim do prazo contratual.?Por outro lado, o locatário pode denunciar o contrato, desde que arque com a multa pactuada que não pode exceder a soma das prestações vincendas até o fim do prazo contratual. Essa característica visa proteger o locatário, diante do alto investimento realizado para a construção ou reforma substancial do empreendimento.  

1. Renúncia do contrato: a lei permite a renúncia ao direito de ação revisional de aluguel, bem como a estipulação da aplicação subsidiária da Lei do Inquilinato e da legislação civil aos contratos?Built to Suit.  

1. Princípio da autonomia privada: Da leitura do próprio art. 54-A, é possível inferir que o legislador privilegiou o princípio da autonomia das partes e a liberdade de contratação, assemelhando o BTS brasileiro ao modelo norte-americano.?Neste sentido, referido dispositivo legal dispõe que prevalecerão as condições livremente pactuadas entre as partes, bem como as disposições procedimentais previstas naquela Lei. Isso demonstra a relevância da aplicabilidade do princípio da autonomia privada, dando liberdade para as partes pactuarem.  

Vantagens dos contratos?Built to Suit  

Primeiramente, há que se considerar que o legislador optou por dar maior autonomia aos contratantes na celebração de um contrato. Isto significa maior flexibilidade dos contratantes, que podem pactuar livremente suas cláusulas e condições, de acordo com a autonomia da sua vontade e dos princípios legais do Direito. Como dito, inclusive, as Partes podem estabelecer a renúncia a alguns direitos materiais previstos na Lei do Inquilinato.   

Como contrato atípico que é, a possibilidade de cumulação das características e das matérias de diversos negócios jurídicos em um único contrato. É possível, aliás, a junção de negócios jurídicos independentes em um só instrumento, o que também é uma vantagem aos contratantes. A depender da complexidade da operação, é possível até mesmo compilar tudo em um único instrumento.?  

Além disso, o contrato Built to Suit pode apresentar vantagens específicas para cada um dos contratantes, especialmente os ganhos constantes a longo prazo, a saber:  

Vantagens para o locatário  

A primeira vantagem para o locatário é a utilização de um imóvel recém-construído ou reformado, totalmente personalizado e customizado, com características e instalações sob medida, cujo investimento será pago ao longo dos anos, durante a vigência contratual.  

Tal possibilidade isenta o locatário de realizar grandes aportes e investimentos imediatos ou de imobilizar o seu capital com a aquisição de bens imóveis que a rigor não interessam ao objeto social da empresa. Assim, o dinheiro fica em caixa para ser investido naquilo que é o core business da empresa, assim como para o crescimento e desenvolvimento do próprio negócio.  

Atrelado a isso, como o empreendedor imobiliário tende a possuir maior experiência na construção civil, tal fato pode potencializar a celeridade e a eficiência da obra, inclusive com menor custo construção. Por outro lado, o locatário não precisará empreender esforços para realização de atividades alheias, mantendo o foco na sua atividade principal.  

Logo, a contratação BTS tende a diminuir os riscos do empreendimento, do locatário, e reduzir os custos de transação.  

A garantia de permanência no imóvel durante toda a vigência contratual – já que a lei impede a denúncia do contrato pelo locador antes de extrapolado o prazo de vigência contratual, possibilita ao locatário a consolidação do ponto comercial e da clientela.  

Vantagens para o locador  

A garantia da locação imediata do espaço por período longo e com preço já ajustado previamente, garante receitas e afasta o risco deste assumir despesas com conservação, impostos e taxas.  

Ademais, a contração BTS, se para a construção de um empreendimento do zero ou a sua reforma valoriza o imóvel, sendo que o valor despendido pelo locador para essa edificação será recomposto ao seu patrimônio durante a vigência contratual.  

Isso decorre do fato de que todas as despesas com a compra, construção ou reforma serão pagas pelo próprio locatário durante o período do contrato, de modo que, com o término do contrato, o imóvel voltará à posse direta do locador, com suas acessões a ele incorporadas.  

Além disso, a locação pela modalidade BTS tende a gerar maior retorno ao investidor do que em uma?locação convencional, especialmente considerando que a celebração do contrato de longo prazo é garantia de receitas recorrentes e previsíveis, inclusive com a possibilidade de fixação, no contrato, de multa elevada – cuja limitação é unicamente que não seja maior do que a soma dos aluguéis vincendos – pela rescisão antecipada do contrato, o que lhe garante, igualmente e em caso de denúncia antecipada pelo locatário, a recomposição pelo investimento realizado no imóvel.   

Conclusão  

Como visto, este tipo de contrato concede às partes maior liberdade na estipulação de suas cláusulas e condições, garantindo maior autonomia aos contratantes.   

Trata-se de modalidade de contrato atípico, e pode gerar grandes vantagens aos contratantes.   

Mas, especialmente por se tratar de um contrato de cláusulas abertas por essência, é importante que a assessoria jurídica seja realizada por profissionais capacitados e que conheçam as especificidades dessa modalidade de contratação, seja para garantir segurança jurídica e comercial, seja para possibilitar soluções jurídicas inteligentes e eficazes ao cliente e seus negócios.  

Nessa avaliação, é imprescindível: a definição da operação que será realizada para atender as necessidades do locatário; caso se façam necessárias reformas ou construções, o contrato deve estar instruído com cópias dos projetos arquitetônicos e outros; os prazos de duração do contrato, especialmente os prazos para a entrega do imóvel, para a realização das obras?devem ser realistas e bem especificados; a definição prévia dos índices de correção monetária para atualização dos aluguéis e do saldo devedor; a cláusula de renúncia ao direito de revisão dos aluguéis e a impossibilidade de renovação compulsória da locação são pontos a serem considerados de acordo com cada caso e do lado que se esteja ocupando nesta relação (locador ou locatário); estabelecimento de garantias para o cumprimento da obrigação, em caso de inadimplemento.  

Estes são alguns dos cuidados mais relevantes que se deve tomar na contratação BTS, mas não são exaustivos. Logo, é importante que se conte com assessoria especializada na definição de qual modelo seguir, assim como na elaboração dos instrumentos contratuais pertinentes.   

Nosso time está pronto e à disposição para assessorá-los nos contratos BTS. 

Publicado por

Henrique Ribotta

16/01/2023

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